Arrendamientos de terrenos y edficios

En este apartado coinciden las NIC y nuestro ordenamiento, se corresponde con la NIC 17.14 y en nuestro ordenamiento la norma de registro 8ª.4 y en ambas dictan lo siguiente:

Que depende de la duración del contrato que sean clasificados como operativos o financieros.

Que se diferencien terreno y edificio y al ser el terreno de vida ilimitada clasificarle como operativo mientras que la construcción como financiero.

En caso de que la imputación a gastos por parte del terreno y el registro de la construcción como activo según el valor actual de los pagos mínimos conlleve dificultades, se tratará el todo como un arrendamiento financiero.

Ejemplo:

LEASING INMOBILIARIO

Una empresa adquiere un local que va a destinar como sede social cuyo precio al contado es de 600.000, siendo el valor del suelo el 40%, mediante un contrato de arrendamiento financiero de 15 años de duración, siendo el pago de las cuotas mensuales y la opción de compra una cuota más. La tasa de interés es un 6% nominal anual. El contrato se firmó el 1 de octubre de 2009 y a la construcción se le estima una vida útil de 50 años.

La cuota mensual es de 5.020,77 euros y a continuación se detalla del anexo del contrato, los datos correspondientes al ejercicio 2009.

Año	Cuota	Intereses	Amort. terreno	Amort. construcción	Capital pendiente
01-10-2009	5.020,77	0,00	2.008,31	3.012,46	594.979,234
01-11-2009	5.020,77	2.974,90	818,35	1.227,52	589.958,46
01-12-2009	5.020,77	2.949,79	828,39	1.242,59	584.937,69

El capital pendiente después de 12 pagos es de 571.903,12 €.

Los costes de formalización del contrato son de 900 € que se abonan con cargo a la cuenta corriente.

SE PIDE: Contabilizar la firma del contrato, el pago de las cuotas del año 2009 y la cuota de amortización.

Al tratarse de un leasing inmobiliario no existen dudas razonables de que no se vaya a ejercer la opción de compra, debido a que durante los 15 años ha pagado casi la totalidad del activo. Cuando llegue el momento de abonar el valor residual, tendrá un valor muy superior en el mercado; además, su vida útil es de 50 años. Por todo lo anterior, se registra como un arrendamiento financiero.

• 01-10-2009: Por la firma del contrato:

Concepto	Debe	Haber
Terrenos y bienes naturales (210) (600.000 x 40%)	240.000,00
Construcciones (211) (600.000 x 60%)	360.000,00
Acreedores por arrendamiento financiero a c/p (524) (600.000 – 571.903,12)		28.096,88
Acreedores por arrendamiento financiero a l/p (174)		571.903,12

• 01-10-2009: Por los gastos de formalización:

Concepto	Debe	Haber
Terrenos y bienes naturales (210) (900 x 40%)	360,00
Construcciones (211) (900 x 60%)	540,00
Bancos, c/c (572)		900,00

• 01-10-2009: Por el pago de la primera cuota:

Concepto	Debe	Haber
Acreedores por arrendamiento financiero a c/p (524)	5.020,77
H.ª P.ª, IVA soportado (472)	803,32
Bancos, c/c (572)		5.824,09

• 01-11-2009: Por el pago de la cuota:

Concepto	Debe	Haber
Acreedores por arrendamiento financiero a c/p (524) (814,33 + 1.221,50)	2.035,83
Intereses de deudas con entidades de crédito (6623)	2.984,94
H.ª P.ª, IVA soportado (472)	803,32
Bancos, c/c (572)		5.824,09

• 01-12-2009: Por el pago de la cuota:

Concepto	Debe	Haber
Acreedores por arrendamiento financiero a c/p (524) (818,40 + 1.227,61)	2.046,01
Intereses de deudas con entidades de crédito (6623)	2.974,76
H.ª P.ª, IVA soportado (472)	803,32
Bancos, c/c (572)		5.824,09

Concepto	Debe	Haber
Amortización del inmovilizado material (681) [(360.000 + 540)/50 años x 3/12]	1.802,70
Amortización acumulada de construcciones (2812)		1.802,70

Con este ejemplo doy por finalizado el tema de los arrendamientos, intangibles y demás, faltaría explicar la "cesión de derechos de uso o superficie", pero quien esté interesado que se pase por aquí.

Fuentes: contabilidad.tk (CEF) y plangeneraldecontabilidad.es

Proverbios/Frases célebres (VII)

"Debes aprender las reglas primero para así saber como romperlas" - Anónimo

Expresa perfectamente que para crear de manera correcta, primero hay que aprenderse las reglas, a nivel financiero se puede aplicar, ya que si primeramente nos aprendemos las reglas, sabremos luego cómo se pueden interpretar.

Además aprovecho para dar las gracias a todos los lectores ya que hemos alcanzado el número mágico de las 8.000 visitas, muchas gracias por seguir leyendo el blog,

Un saludo

Venta con arrendamiento financiero posterior (Lease back)

Vamos a entrar en el lease back, que no es más que una financiación concedida por una activo. Funciona de manera que la empresa posee un activo y la entidad financiera se lo "compra" por una cantidad de manera que la empresa obtiene una liquidez inmediata, mientras que tiene que pagar por ello unas cuotas con unos intereses. Como vemos es una especie de préstamo para situaciones de liquidez, ya que el activo ya se encuentra en la empresa.

Por lo tanto tendremos una herramienta que nos permitirá salir de situaciones transitorias de liquidez más.

Cómo se contabiliza:

- No debe variarse la condición del activo ni reconocer beneficios o pérdidas derivadas de la venta.

- Se debe registrar la cantidad recibida abonándola a un pasivo financiero (como ya hemos visto en los ejercicios anteriores por ejemplo a una 174 l/p o 524 c/p).

- Como la operación supone un pago de intereses, se debe distribuir la carga financiera a lo largo de la duración del contrato, utilizando la tasa de interés efectiva.

- En caso de que haya cuotas de carácter contingente, se deben registrar como gastos del ejercicio.

- Por último, en relación a las NIC: 17.59 y 17.61.

EJEMPLO:

LEASE-BACK. CONTABILIDAD ARRENDATARIO

El 2 de enero de 2008 se ha realizado un lease-back de una maquina con una compañía de leasing, siendo el precio de venta de 38.000 euros. El activo se compró por 80.000 euros y tiene una amortización acumulada hasta la fecha de la venta de 25.000 euros.

El vendedor (arrendatario) se ha comprometido a pagar una renta de 8.510 € durante 5 años, siendo la última cuota la opción de copia.

La vida útil pendiente de la maquinaria es de 8 años.

El tipo de interés de la operación es el 6%.

SE PIDE: Contabilizar la operación desde el punto de vista del arrendatario.

CONTABILIDAD DEL ARRENDATARIO

En primer lugar vamos a comprobar el importe de la cuota de arrendamiento, para poder efectuar el cuadro de amortización del mismo.

38.000 = X	1 – (1 + 0,06) –5	(1,06)
	0,06

Importe de la cuota = 8.510 €/año

Año	Capital pendiente	Intereses	Amortización	Capital amortizado	Anualidad
1	38.000,00	0,00	8.510,00	8.510,00	8.510
2	29.490,00	1.769,40	6.740,60	15.250,60	8.510
3	22.749,40	1.364,96	7.145,04	22.395,64	8.510
4	15.604,36	936,26	7.573,74	29.969,38	8.510
5	8.030,62	479,38	8.030,62	38.000,00	8.510

Se trata de un arrendamiento financiero porque la vida del activo es mayor que la del contrato, y su valor en la fecha de pagar la opción de compra es superior al precio de la opción, por todo ello el arrendatario no variará la calificación del activo ni reconocerá beneficio ni pérdida derivadas de la transacción. La operación debe registrarse como un préstamo.

• 02-01-2008: Por la concesión del préstamo:

Concepto	Debe	Haber
Bancos, c/c (572)	38.000,00
Acreedores por arrendamiento financiero a c/p (524)		8.510,00
Acreedores por arrendamiento financiero a l/p (174)		29.490,00

Por el pago de la primera cuota en la misma fecha:

Concepto	Debe	Haber
Acreedores por arrendamiento financiero a c/p (524)	8.510,00
H.ª P.ª, IVA soportado (472)	1.361,60
Bancos, c/c (572)		9.871,60

• 31-12-2008: Por el devengo de intereses al final del año:

Concepto	Debe	Haber
Intereses de deudas con entidades de crédito (6623)	1.769,40
Intereses a c/p de deudas con entidades de crédito (527)		1.769,40

• 31-12-2008: Por la reclasificación de la cuota:

Concepto	Debe	Haber
Acreedores por arrendamiento financiero a l/p (174)	6.740,60
Acreedores por arrendamiento financiero a c/p (524)		6.740,60

• 31-12-2008: Por la amortización de la máquina:

Concepto	Debe	Haber
Amortización del inmovilizado material (80.000/8 años) (681)	10.000,00
Amortización acumulada del inmovilizado material (2813)		10.000,00

• 02-01-2009: Pago de la segunda cuota:

Concepto	Debe	Haber
Acreedores por arrendamiento financiero a c/p (524)	6.740,60
Intereses a c/p de deudas con entidades de crédito (527)	1.769,40
H.ª P.ª, IVA soportado (472)	1.361,60
Bancos, c/c (572)		9.871,60

Fuentes: contabilidad.tk, iasplus.com, macareo.pucp.edu.pe

Arrendamiento operativo

Es un contrato en el que el arrendador cede al arrendatario el derecho a usar un activo durante un período de tiempo determinado, a cambio de percibir un importe único o una serie de cuotas, sin que se trate de un arrendamiento financiero. Es lo mismo, pero es aquel arrendamiento que no cumpla las normas para ser arrendamiento financiero.

El arrendatario contabiliza las cuotas como un gasto mientras que el arrendador como ingreso. (Cuenta de P&G).

En las IAS están recogidas por contabilidad del arrendador y arrendatario y son la 17.56 y 17.35, respectivamente.

Vamos a ver un ejemplo extraído del CEF:

EJEMPLO

ARRENDAMIENTO OPERATIVO (CONTABILIDAD ARRENDATARIO Y ARRENDADOR)

Una empresa alquila una máquina de su propiedad a otra por un período de 3 años. Las cuotas se pagan mensualmente. El importe de la cuota mensual es de 2.400 euros. El activo figura en contabilidad del arrendador por 200.000 euros y le quedan 10 años de vida útil. El contrato se firma el 1 de marzo de 2008 y no se empiezan a pagar las cuotas hasta el 1 de septiembre de 2008, considerándose estos seis meses como un período de carencia.

SE PIDE: Registrar la operación desde el punto de vista del arrendatario y del arrendador.

Como podemos ver se trata de un arrendamiento operativo, porque la vida económica del bien comparada con la duración del contrato es muy superior, el importe de los pagos no equivale al valor actual del bien, y no se contempla la posibilidad de una prórroga. Por tanto, se va a contabilizar como gasto o ingreso según sea el arrendatario o arrendador.

CONTABILIDAD DEL ARRENDATARIO

Importe total del arrendamiento (2.400 € x 30 meses (36-6)	72.000 euros
Imputación lineal del coste (72.000 €/36 meses)	2.000 euros/mes

• 01-03-2008 a 01-09-2008: Imputación lineal durante el período de carencia:

Concepto	Debe	Haber
Arrendamientos (621)	2.000,00
Acreedores por prestaciones de servicios, facturas pendientes de recibir (4109)		2.000,00

• 01-09-2008: Por el pago de la primera cuota:

Concepto	Debe	Haber
Acreedores por prestaciones de servicios, facturas pendientes de recibir (4109)	400,00
Arrendamientos y cánones (621)	2.000,00
H.ª P.ª, IVA soportado (472)	384,00
Acreedores por prestación de servicios (410)		2.784,00

Concepto	Debe	Haber
Acreedores por prestación de servicios (410)	2.784,00
Bancos, c/c (572)		2.784,00

CONTABILIDAD DEL ARRENDADOR

Al ser un arrendamiento operativo la máquina figura en el activo y se amortiza por la vida económica, no por la duración de contrato de arrendamiento. Las cuotas que cobra las contabiliza como otros ingresos de gestión.

• 01-03-2008 a 01-09-2008: Imputación lineal durante el período de carencia:

Concepto	Debe	Haber
Deudores, facturas pendientes de formalizar (4409)	2.000,00
Ingresos por arrendamientos (752)		2.000,00

• 01-09-2008: Por el cobro de la primera cuota:

Concepto	Debe	Haber
Deudores (440)	2.784,00
Deudores, facturas pendientes de formalizar (4409)		400,00
Ingresos por arrendamientos (752)		2.000,00
H.ª P.ª, IVA repercutido (477)		384,00

Concepto	Debe	Haber
Bancos, c/c (572)	2.784,00
Deudores (440)		2.784,00

• 31-12-2008: Por la amortización de la maquinaria:

Concepto	Debe	Haber
Amortización del inmovilizado material (681) (200.000/10 años)	20.000
Amortización acumulada de maquinaria (2813)		20.000

Como vemos es tan fácil en este apartado como que el arrendatario declare las cuotas como gasto y el arrendador las declare como ingreso y además amortizará el activo.

Fuentes: contabilidad.tk, plangeneraldecontabilidad.es, IASplus